Оценка торговых помещений: магазинов и торговых центров в Ростове-на-Дону

Оценка магазина стала очень актуальной в связи с активным развитием недвижимости данного типа на рынке коммерческой недвижимости. Этот вид оценки напрямую относится к такому понятию как оценка коммерческой недвижимости.
Основная особенность магазинов – это то, что они должны находиться в местах доступных для большого количества покупателей.
В настоящее время самым большим типом розничного магазина является торговый центр региональный, предлагающий продукты, одежду, мебель и развлечения. Такие центры имеют площадь 50000 — 150000 кв. м, а количество посетителей может превышать 300000 человек в день.
Для больших торговых центров характерно увеличение новых магазинов, так как спрос на торговые объекты можно удовлетворить строительством новых торговых центров.
Самый маленький тип розничного магазина – это уличные киоски со скудным ассортиментом, которые, как правило, располагаются около транспортных узлов. Объекты малого формата часто эволюционируют в более удобные магазины на первых этажах жилых домов.
Чтоб оценить магазин, надо правильно определить к какому формату он относится.
Сегодня выделяют семь форматов торговых центров:
  • микрорайонный
  • районный
  • окружной
  • суперокружной
  • региональный
  • суперрегиональный
  • специализированный
Маленькие магазины, в свою очередь, можно подразделить на:
  • киоски
  • мини-маркеты
  • магазины с ограниченным выбором товара
  • магазины с традиционным выбором товара
  • магазины расширенного формата
Оценка стоимости магазина сравнительным и доходным подходами основывается на том, что объекты аналоги и оцениваемый магазин относятся к одному формату, в противном случае необходимо проводить соответствующие поправки в расчетах.
Чтоб оценить магазин доходным подходом, очень важно отделить доход от осуществления торговли от дохода, связанного с правами на объект недвижимости.
Оценка магазина предполагает, что стоимость магазина напрямую зависит от его прибыльности.
Основным параметром, от которого зависит стоимость магазина, является его способность генерировать доход, которая зачастую определяется зоной охвата магазина. Зона охвата магазина, расположенного около метро, может составлять не более одного километра.
Магазин, расположенный за приделами города на оживленной трассе, его зона торговли может составлять более десяти километров. Значительное влияние на зону охвата оказывает количество и тип конкурирующих магазинов, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки.
Зона охвата определяет как объем продаж, так и ассортимент товаров и услуг.
И для крупных торговых центров, и для небольших магазинов в Ростове-на-Дону, основой успеха является организованный удобный доступ к торговым площадям.
Кроме того, при оценке магазина, для наиболее точного анализа оценщику необходимо рассматривать длительный период деятельности объекта, для того, чтобы понять характер распределения и тенденцию доходов, а также вероятные сезонные колебания.

Оценщик должен владеть специальными знаниями, необходимыми для оценки этого разнообразного и интересного типа коммерческой недвижимости.