Оценка незавершенного строительства в Ростове-на-Дону

К объектам недвижимости, незавершенным строительством относят многочисленные здания или не до конца возведенные сооружения.

Оценка таких объектов должна быть объективной, поэтому на первый план выходит правильная классификация объекта оценки.

Оценка незавершённого строительства предусматривает несколько вариантов классификации объектов недвижимости, которые подпадают под эту категорию.

Наиболее полной для оценщика выступает классификация со стороны финансовой перспективы недостроенного объекта, другими словами — фактора доходности.

Большая часть недостроенных зданий и других сооружений, не введенные в эксплуатацию являются зданиями для проживания и могут быть эффективно использованы, как приносящие солидный доход. По отношению к такому типу объектов недвижимости применяется оценка незавершённого строительства с использованием затратного и доходного подходов.

При оценке незавершенного строительства следует знать, что такие объекты не являются полноценной недвижимостью до момента фактического получения застройщиком официального акта государственной приемной комиссии.

Почему возникает необходимость оценки стоимости подобного рода объектов?

Такие ситуации часто возникают при необходимости проведения быстрой оценки земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. К заинтересованным субъектам, участникам рынка, желающих определить стоимость объектов, следует отнести лиц, уже владеющих подобными объектами, и тех, которые готовы инвестировать собственные капиталы в продолжение строительства с целью получения в будущем весомых выгод.

Здания и разные сооружения производственного назначения можно разделить в свою очередь на две группы.

К первой группе относят — объекты недвижимости особенного назначения, у которых практически отсутствуют возможности изменения своего прямого предназначения по причине специфики конструктивных решений.

Ко второй группе относятся — объекты, которые имеют радужные перспективы использования, что подразумевает использование на их площадях разных типов производств, что расширяет спектр их эксплуатации в плане объемно-планировочных и конструктивных решений.

При оценке объектов незавершённого строительства первой группы используют затратный подход.

Оценка объектов, относящихся ко второй группе, основывается на комплексном применении методики затрат, а также доходного подхода. В то же время оценка незавершённого строительства на практике не использует подход, который основан на сравнительном анализе сделок по реализации объектов недвижимости.

Цели оценки незавершенного строительства.

— для постановки на баланс организации (предприятия);

— выяснения истинной рыночной стоимости, отражающей рыночную и строительную ценовую ситуацию;

— скорейшего принятия решения относительно перспектив использования;

— реорганизационной трансформации (выделение подразделений предприятия, создание холдинга, банкротство);

— продажи или покупки;

— эффективного распоряжения земельным участком, на котором располагается объект незавершенного строительства.

Документы, необходимые для оценки стоимости незавершенного строительства в Ростове-на-Дону:

— Свидетельство о праве собственности на оцениваемый объект;

— Технический паспорт на здание (сооружение), подлежащее оценке;

— Документы, подтверждающие право аренды (право собственности) земельного участка, на котором находится оцениваемое здание;

— Данные о балансовой стоимости, налогам и коммунальным платежам.

Иное: информация о ставке арендной платы за здание (сооружение), документы на строительство — акты выполненных работ, строительные сметы и др.

В какие сроки проводится оценка рыночной стоимости незавершенного строительства?

Стандартный срок подготовки отчета об оценке здания (сооружения) в пределах Ростова-на-Дону – 2-5 рабочих дня, не считая дня осмотра (в зависимости от размера оцениваемого здания), если объект находится в Ростовской области, этот срок может быть больше.

Срочная оценка здания (сооружения) – 1-3 рабочий день, не считая дня осмотра.

Возможны особые условия.